La importancia de cancelar hipoteca

En estos momentos, la cosa económica está mal. Las familias les cuesta llegar a fin de mes, y es necesario hacer malabarismos para sacar un poquito de rentabilidad al dinero, y reducir gastos.

En este post pretendo demostrar que una de las inversiones más rentables que se puede hacer es cancelar hipoteca o un préstamos personal. Por un lado, porque pagas por el dinero más de lo que recibes. Pero por otro, por las desgravaciones fiscales. Y también influye los impuestos que se pagan por el rendimiento de los depósitos. Pero vayamos por partes:

Suponga que Ud ingresa desde 17.360 hasta 32.360 €, con lo que el tipo marginal será del 28%
Suponga que Ud tiene 1.000 € ahorrados y no sabe que hacer con ellos.
Suponga que Ud tiene una hipoteca a euribor + 0,6%

Opción 1: Deposito de banca online: 12% durante un mes y 3,5% el resto del año. Es decir:
1.000 x (12%/12 + 3,5% x 11 / 12) = 42,08 € BRUTOS. Ahora llega Hacienda y te pide el 28% del rendimiento, es decir, 11,78 €. Te quedan en el bolsillo 30,30 €

Opción 2: Fondo de Inversión Mega Top Dividendo Muxi Plus Gestión, que te dará el 45,87% de la revalorización del Ibex35 + 10% de la revalorización del FTSE100, siempre que el tipo de cambio medio dolar/euro promediado a los 3 meses anteriores al vencimiento no suba de 1,54, y corrigiendo la cotización del Ibex35 con la inflación subyacente de los primeros 15 meses de vida del fondo. El fondo invierte en valores de renta variable de mercados con exposición media a riesgo cambiario y en sectores de alto crecimiento con apalancamiento de 3 a uno, y procurando maximizar la componente de derivados y futuros, siempre que la rentabilidad de los REPOS supere en un diferencial de 12 puntos básicos la prima de riesgo por la adquisición de los derivados. Se puede decir más alto pero no más jinpolinfo (forges, te quiero) Cuando me entere (si algún lector lo consigue antes que me lo diga) de cuanto dinero te va a dar 1.000 € en este fondo, completaré el post. Pero de momento, lo que digo es que no me fio un pelo. En cualquier caso, si ganas algo, (que lo dudo) que sepas que Hacienda se queda con el 28%.

Opción 3: Cancelar hipoteca. Si pagas euribor + 0,6% y con el euribor al 4,8%, estás pagando un 5,4%. Es decir, que si cancelas 1.000 €, te ahorras 54 € al año. Pero eso no es todo. Hacienda te devuelve el 15% del capital amortizado, esto es, 150 €. Por lo tanto, como consecuencia de cancelar hipoteca, el primer año ahorrarás 150 + 54 = Te quedan en el bolsillo 204 €. Aquí Hacienda NO SE LLEVA NADA, porque NO ES UN INGRESO, ES UN AHORRO. En el caso de que superes los 9.015 € de límite en la desgravación, sólo te ahorras 54 €, pero aún así es más que el mejor de los depósitos. Lo digo porque se oye por ahí el razonamiento simplificado de que "si superas el límite de desgravación, no interesa amortizar hipoteca". Falso. Si superas el límite, amortizar no interesa tanto como si estás por debajo del límite. Pero siempre interesa más que un depósito bancario.

Opción 4: Si no tienes hipoteca, sino un préstamo personal al 7%, al cancelar 1.000 € te ahorras 70 €. No hay desgravación, pero es más del doble de lo que te da el depósito una vez que Hacienda se lleva "su parte".

Alguien puede pensar: "Eso se dice facil, pero es dificil ahorrar para cancelar hipoteca o préstamos". PUES PRECISAMENTE POR ESO. ¿Con lo dificil que es ahorrar dinero, vas a meterlo en el fondo chupiguay-top-gestión en lugar de cancelar deuda????

En todo este análisis, no se ha tenido en cuenta las posibles comisiones por cancelación parcial o anticipada del préstamo. Es por ello que cuando se negocia una hipoteca o un préstamo al consumo, es muy importante negociar que ésta comisión sea nula, o pequeña. Si es del 0%, el análisis sigue siendo válido. Pero incluso aunque sea, pongamos, de un 2%, sigue siendo interesante.

En el menos rentable de los casos, es decir, el caso 3 habiendo superado el límite de desgravación, el pagar un 2% querría decir que si cancelas 1.000 €, pagarás 1.020 € para ahorrarte 54 €, es decir, realmente te ahorrarás 34 €. Aún así es preferible al depósito.

Si la comisión de cancelación alcanza el 2,5% (comisión un poco abusiva, pero posible en esta la España de la banca y el ladrillo), ya la cosa practicamente se iguala, pero eso sí: Hay que tener en cuenta que la comisión de cancelación se paga una sola vez, mientras que el interés te lo ahorras durante toda la vida del préstamo (¿8 - 20 -30 años?).

Quizá sería interesante disponer de una herramienta de cálculo, porque cada cual tiene su diferencial de euribor, su capital amortizado, su tipo marginal de IRPF... Tengo hecha una, pero lo que no sé es cómo se puede colgar en un blog. En cuanto lo averigüe la colgaré.

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Añadido el 24 / 04 / 2.008

Compruebo que ha habido múltiples intervenciones, se nota que el tema de las hipotecas es una de las grandes preocupaciones actuales de la gente... Al grano, procedo a completar algunas cosas que se me escaparon en el análisis inicial, pues he cometido algunos errores que me han sido advertidos con gran amabilidad por parte de la mayoría de los internautas, no todos, aún así soy reacio a censurar comentarios, y todos pueden ser leidos.

I: Efectivamente, el tipo que se paga por los rendimientos del capital es del 18% fijo y no del 28%. Hasta el año 2.005 tenía mi dinero repartido en depósitos y bolsa, en los que metía el dinero que ahorraba para independizarme, siempre intentando buscar el máximo interés, y por aquel entonces se tributaba al tipo marginal. Como desde entonces no abro un depósito, pues es verdad que se me olvidó lo de que el tipo es del 18%, aún tenía el chip de antes de la reforma. Bueno, sí que tengo un fondo en renta fija en REPOs de 3.000 € por si surge algún imprevisto, pero no lo toco, porque lo tengo como colchón, así que no me ha llegado el extracto con la retención. Como rectificar es de sabios, adjunto los números corregidos:

Opción 1: Te quedan en el bolsillo 34,48 €

Opción 2: Te queda en el bolsillo el rendimiento chupiguay, menos el 18% que se queda Hacienda

Opción 3: No cambia, sigues quedándote con 204 €

Opción 4: Te siguen quedando 70 €

Es decir, básicamente, mejora algo la opción 1, pero el resto quedan igual, por lo que sigue siendo interesante quitarse deuda.

II: Este análisis es acerca de la conveniencia financiera de escoger una u otra opción. Evidentemente, es necesario disponer de un capital mínimo para posibles vaivenes de la vida (despido, arreglo del coche, gafas nuevas,...) no se trata de emplear todos los ahorros en amortizar hipoteca, eso no, claro. Si crees que vas a necesitar el dinero, quizá meterlo en un depósito.

III: La rotación de depósitos tiene un límite. Si no recuerdo mal, debes superar tu saldo histórico. Si tienes 1.000 € y lo metes en ING, tu saldo histórico en ese banco es de 1.000 €. Luego rotas a uno-e y luego a Openbank.... pero al terminar, tu saldo histórico en los tres bancos es de 1.000 € y ya no puedes abrir ninguno de alta rentabilidad. Eso sí, si lo rotas algo te mejora la rentabilidad: 1.000 x (3/12 x 12% + 9/12 x 3,5%) = 46,12 € (una vez descontado el 18%). Aún así es preferible cancelar deuda, pero mejora mucho. Pero para esto tienes que tener tres cuentas y hacer tres transferencias. Esta puede ser una muy buena opción en el caso de que aún no tengas hipoteca y estés ahorrando para la entrada... si es que piensas que es momento de comprar el piso.

IV: Un inciso con respecto a superar el límite de desgravación. Como ya han comentado acertadamente, si un año puedes superar los 9.015 € pero al año que viene no lo tienes claro, mejor guardarlo para el año siguiente. Si tienes claro que al año siguiente también lo superas, entonces aunque no desgrave, conviene cancelar incluso por encima del límite.

V: Este post no es una recomendación para comprar piso, es una recomendación para todo aquel que tiene una hipoteca y consigue ahorrar algún dinero. La reducción de deuda no tiene nada que ver con la burbuja inmobiliaria. Por mucho que el precio de los pisos esté bajando, la deuda la tienes, y si no la pagas, no puedes hacer como en USA que dejas de pagar, pierdes el piso, y ya está. En España, si dejas de pagar, si el precio del piso no cubre la deuda, irán por tus cuentas, depósitos, fondos, y si aún así no cubres la deuda, te pueden forzar a declararte insolvente, o si tienes hijos puede que éstos hereden la deuda. Pero ese es otro tema y en el foro de la burbuja se explica ampliamente:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=38124

VI: Tomo nota acerca del Google Docs. Lo trapicheo y en cuanto lo maneje, la subo. Acabo de acordarme que un amigo me habló de él, pero pensaba que era sólo para documentos de word. Realmente interesante que también se puedan subir hojas de cálculo. Lo del javascript, jejeje, ahí me pillas.

VII: Gracias a todos los que con sus comentarios han contribuido a mejorar este mensaje. Estamos todos en el mismo barco y de lo que se trata es de hallar la manera de que nos esquilmen lo menos posible.