Este blog es para el desahogo de un ciudadano que está cansado de que nos cuelen tantos engaños a casi todo el mundo. El único consuelo que me queda por ejercer es el de decir en voz alta "A MI NO ME ENGAÑAN".




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"Las Falacias que nos rodean", de distribución libre y gratuita.

martes, 22 de abril de 2008

La importancia de cancelar hipoteca

En estos momentos, la cosa económica está mal. Las familias les cuesta llegar a fin de mes, y es necesario hacer malabarismos para sacar un poquito de rentabilidad al dinero, y reducir gastos.

En este post pretendo demostrar que una de las inversiones más rentables que se puede hacer es cancelar hipoteca o un préstamos personal. Por un lado, porque pagas por el dinero más de lo que recibes. Pero por otro, por las desgravaciones fiscales. Y también influye los impuestos que se pagan por el rendimiento de los depósitos. Pero vayamos por partes:

Suponga que Ud ingresa desde 17.360 hasta 32.360 €, con lo que el tipo marginal será del 28%
Suponga que Ud tiene 1.000 € ahorrados y no sabe que hacer con ellos.
Suponga que Ud tiene una hipoteca a euribor + 0,6%

Opción 1: Deposito de banca online: 12% durante un mes y 3,5% el resto del año. Es decir:
1.000 x (12%/12 + 3,5% x 11 / 12) = 42,08 € BRUTOS. Ahora llega Hacienda y te pide el 28% del rendimiento, es decir, 11,78 €. Te quedan en el bolsillo 30,30 €

Opción 2: Fondo de Inversión Mega Top Dividendo Muxi Plus Gestión, que te dará el 45,87% de la revalorización del Ibex35 + 10% de la revalorización del FTSE100, siempre que el tipo de cambio medio dolar/euro promediado a los 3 meses anteriores al vencimiento no suba de 1,54, y corrigiendo la cotización del Ibex35 con la inflación subyacente de los primeros 15 meses de vida del fondo. El fondo invierte en valores de renta variable de mercados con exposición media a riesgo cambiario y en sectores de alto crecimiento con apalancamiento de 3 a uno, y procurando maximizar la componente de derivados y futuros, siempre que la rentabilidad de los REPOS supere en un diferencial de 12 puntos básicos la prima de riesgo por la adquisición de los derivados. Se puede decir más alto pero no más jinpolinfo (forges, te quiero) Cuando me entere (si algún lector lo consigue antes que me lo diga) de cuanto dinero te va a dar 1.000 € en este fondo, completaré el post. Pero de momento, lo que digo es que no me fio un pelo. En cualquier caso, si ganas algo, (que lo dudo) que sepas que Hacienda se queda con el 28%.

Opción 3: Cancelar hipoteca. Si pagas euribor + 0,6% y con el euribor al 4,8%, estás pagando un 5,4%. Es decir, que si cancelas 1.000 €, te ahorras 54 € al año. Pero eso no es todo. Hacienda te devuelve el 15% del capital amortizado, esto es, 150 €. Por lo tanto, como consecuencia de cancelar hipoteca, el primer año ahorrarás 150 + 54 = Te quedan en el bolsillo 204 €. Aquí Hacienda NO SE LLEVA NADA, porque NO ES UN INGRESO, ES UN AHORRO. En el caso de que superes los 9.015 € de límite en la desgravación, sólo te ahorras 54 €, pero aún así es más que el mejor de los depósitos. Lo digo porque se oye por ahí el razonamiento simplificado de que "si superas el límite de desgravación, no interesa amortizar hipoteca". Falso. Si superas el límite, amortizar no interesa tanto como si estás por debajo del límite. Pero siempre interesa más que un depósito bancario.

Opción 4: Si no tienes hipoteca, sino un préstamo personal al 7%, al cancelar 1.000 € te ahorras 70 €. No hay desgravación, pero es más del doble de lo que te da el depósito una vez que Hacienda se lleva "su parte".

Alguien puede pensar: "Eso se dice facil, pero es dificil ahorrar para cancelar hipoteca o préstamos". PUES PRECISAMENTE POR ESO. ¿Con lo dificil que es ahorrar dinero, vas a meterlo en el fondo chupiguay-top-gestión en lugar de cancelar deuda????

En todo este análisis, no se ha tenido en cuenta las posibles comisiones por cancelación parcial o anticipada del préstamo. Es por ello que cuando se negocia una hipoteca o un préstamo al consumo, es muy importante negociar que ésta comisión sea nula, o pequeña. Si es del 0%, el análisis sigue siendo válido. Pero incluso aunque sea, pongamos, de un 2%, sigue siendo interesante.

En el menos rentable de los casos, es decir, el caso 3 habiendo superado el límite de desgravación, el pagar un 2% querría decir que si cancelas 1.000 €, pagarás 1.020 € para ahorrarte 54 €, es decir, realmente te ahorrarás 34 €. Aún así es preferible al depósito.

Si la comisión de cancelación alcanza el 2,5% (comisión un poco abusiva, pero posible en esta la España de la banca y el ladrillo), ya la cosa practicamente se iguala, pero eso sí: Hay que tener en cuenta que la comisión de cancelación se paga una sola vez, mientras que el interés te lo ahorras durante toda la vida del préstamo (¿8 - 20 -30 años?).

Quizá sería interesante disponer de una herramienta de cálculo, porque cada cual tiene su diferencial de euribor, su capital amortizado, su tipo marginal de IRPF... Tengo hecha una, pero lo que no sé es cómo se puede colgar en un blog. En cuanto lo averigüe la colgaré.

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Añadido el 24 / 04 / 2.008

Compruebo que ha habido múltiples intervenciones, se nota que el tema de las hipotecas es una de las grandes preocupaciones actuales de la gente... Al grano, procedo a completar algunas cosas que se me escaparon en el análisis inicial, pues he cometido algunos errores que me han sido advertidos con gran amabilidad por parte de la mayoría de los internautas, no todos, aún así soy reacio a censurar comentarios, y todos pueden ser leidos.

I: Efectivamente, el tipo que se paga por los rendimientos del capital es del 18% fijo y no del 28%. Hasta el año 2.005 tenía mi dinero repartido en depósitos y bolsa, en los que metía el dinero que ahorraba para independizarme, siempre intentando buscar el máximo interés, y por aquel entonces se tributaba al tipo marginal. Como desde entonces no abro un depósito, pues es verdad que se me olvidó lo de que el tipo es del 18%, aún tenía el chip de antes de la reforma. Bueno, sí que tengo un fondo en renta fija en REPOs de 3.000 € por si surge algún imprevisto, pero no lo toco, porque lo tengo como colchón, así que no me ha llegado el extracto con la retención. Como rectificar es de sabios, adjunto los números corregidos:

Opción 1: Te quedan en el bolsillo 34,48 €

Opción 2: Te queda en el bolsillo el rendimiento chupiguay, menos el 18% que se queda Hacienda

Opción 3: No cambia, sigues quedándote con 204 €

Opción 4: Te siguen quedando 70 €

Es decir, básicamente, mejora algo la opción 1, pero el resto quedan igual, por lo que sigue siendo interesante quitarse deuda.

II: Este análisis es acerca de la conveniencia financiera de escoger una u otra opción. Evidentemente, es necesario disponer de un capital mínimo para posibles vaivenes de la vida (despido, arreglo del coche, gafas nuevas,...) no se trata de emplear todos los ahorros en amortizar hipoteca, eso no, claro. Si crees que vas a necesitar el dinero, quizá meterlo en un depósito.

III: La rotación de depósitos tiene un límite. Si no recuerdo mal, debes superar tu saldo histórico. Si tienes 1.000 € y lo metes en ING, tu saldo histórico en ese banco es de 1.000 €. Luego rotas a uno-e y luego a Openbank.... pero al terminar, tu saldo histórico en los tres bancos es de 1.000 € y ya no puedes abrir ninguno de alta rentabilidad. Eso sí, si lo rotas algo te mejora la rentabilidad: 1.000 x (3/12 x 12% + 9/12 x 3,5%) = 46,12 € (una vez descontado el 18%). Aún así es preferible cancelar deuda, pero mejora mucho. Pero para esto tienes que tener tres cuentas y hacer tres transferencias. Esta puede ser una muy buena opción en el caso de que aún no tengas hipoteca y estés ahorrando para la entrada... si es que piensas que es momento de comprar el piso.

IV: Un inciso con respecto a superar el límite de desgravación. Como ya han comentado acertadamente, si un año puedes superar los 9.015 € pero al año que viene no lo tienes claro, mejor guardarlo para el año siguiente. Si tienes claro que al año siguiente también lo superas, entonces aunque no desgrave, conviene cancelar incluso por encima del límite.

V: Este post no es una recomendación para comprar piso, es una recomendación para todo aquel que tiene una hipoteca y consigue ahorrar algún dinero. La reducción de deuda no tiene nada que ver con la burbuja inmobiliaria. Por mucho que el precio de los pisos esté bajando, la deuda la tienes, y si no la pagas, no puedes hacer como en USA que dejas de pagar, pierdes el piso, y ya está. En España, si dejas de pagar, si el precio del piso no cubre la deuda, irán por tus cuentas, depósitos, fondos, y si aún así no cubres la deuda, te pueden forzar a declararte insolvente, o si tienes hijos puede que éstos hereden la deuda. Pero ese es otro tema y en el foro de la burbuja se explica ampliamente:

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=38124

VI: Tomo nota acerca del Google Docs. Lo trapicheo y en cuanto lo maneje, la subo. Acabo de acordarme que un amigo me habló de él, pero pensaba que era sólo para documentos de word. Realmente interesante que también se puedan subir hojas de cálculo. Lo del javascript, jejeje, ahí me pillas.

VII: Gracias a todos los que con sus comentarios han contribuido a mejorar este mensaje. Estamos todos en el mismo barco y de lo que se trata es de hallar la manera de que nos esquilmen lo menos posible.

34 comentarios:

Anónimo dijo...

Lo que hacienda te retiene es un 18%, no un 28%

Anónimo dijo...

Deberias reformular los calculos teniendo en cuenta que los rendimientos procedentes del ahorro, no tributan al marginal, sino al tipo fijo del 18%

Anónimo dijo...

me parece muy interesante tu razonamiento

Anónimo dijo...

Tu razonamiento es correcto pero tiene algunas imprecisiones, la primera es que el tipo a aplicar es SIEMPRE 18% para los rendimientos de los depositos... independientemente de tu tipo marginal. La segunda es que la comision de cancelacion maxima esta regulada por ley y creo que es el 0.5% aunque en la hipoteca ponga el 2% el 5% o el 25% el banco solo puede cobrarte por ley el 0.5% (creo). Aun asi tienes mas rezon que un santo al sostener que de lejos lo mas rentable es cancelar deuda.
Adema añado que cuando te metes en bolsa, en fondos chupiguai o cualquier producto finaciero puedes obtener rentabilidad o no. En cambio si quitas deuda la rentabilidad que te da ese es segura al 100% y empieza a contar desde que amortizas hasta que cancelas. incluso pagas menos letra o durante menos tiempo

Anónimo dijo...

Me parece que el tipo impositivo de la base imponible del ahorro es el 18 %, es un tipo fijo independiente de los ingresos del sujeto pasivo.

Anónimo dijo...

¿Has pensado en esta situacion?
- Tienes la hipoteca a N años
- Ya has amortizado 9015 euros
- Amortizar más supone tener la hipoteca a N-x años

Esos x años que tienes de menos dejas de desgravarte el 15%...

Anónimo dijo...

Las cuentas no son tan sencillas, cuando metes los 1000€ en un fondo o a plazo, a los meses lo recuperas y tienes líquido. Al cancelar la hipoteca, "recuperas" el dinero poco a poco por lo que baja la amortización de capital que haces cada mes.

Por ejemplo, una hipoteca de 100.000€ a 30 años al 5%, con una cancelación de 1.000€ tendría una reducción de cuota de 64,5€ anuales (el 5% más lo que vamos "recuperando").

Tened cuidado, que una cancelación de éstas compromete el dinero a largo plazo. Si el día de mañana os queréis comprar un coche, tendréis que pedir un préstamo al 7% (p.e.) mientras tenéis vuestros 1000€ rindiendo al 5%.

fdo. Uno que ha hecho un par de cancelaciones, y orgulloso que está de quitarse hipoteca :)

Anónimo dijo...

Los rendimientos del capital mobiliario tributan
al 18% fijo desde el año pasado, independientemente de su cuantía e ingresos del perceptor.

Anónimo dijo...

desde el 2007 hacienda se queda con el 18% fijo para las plusvalías de bolsa, depósitos, fondos etc.. no el 28%

Félix Fernández dijo...

Siempre me da pereza escribir comentarios y más si son del tipo, esto está muy bien, etc. Sin embargo esta vez lo dejo después de haberlo leído atentamente, entiendo de andar por casa de economía pero me he enterado, creo que es lo mejor que puedo decir y además comparto y suscribo el comentario de cabecera. Saludos. Félix.

Anónimo dijo...

El impuesto por rendimientos del capital son del 18% en todos los casos

Anónimo dijo...

"Lo digo porque se oye por ahí el razonamiento simplificado de que "si superas el límite de desgravación, no interesa amortizar hipoteca". Falso. Si superas el límite, amortizar no interesa tanto como si estás por debajo del límite. Pero siempre interesa más que un depósito bancario."

En general, me parece acertado el comentario, pero esto que he marcado es erróneo. Si superas el límite, mejor amortiza el próximo año, y así podrás desgravar el 15%, a no ser que sistemáticamente superes el límite, en cuyo caso estoy de acuerdo en que es más interesante.

Isaac dijo...

Puedes poner una calculadora online en javascript, fácil y para toda la familia (siempre y cuando no te importe que te la plagien)

Anónimo dijo...

La hoja de cálculo puedes subirla a google en http://documents.google.com te vale la cuenta de blogger, no necesitas nada más. Luego edita la entrada y pon el enlace, porfa.

Anónimo dijo...

Hacienda se queda con el 18% de los rendimientos, no con el 28%.

Caltama. dijo...

Me ha encantado la reflexión, yo llevo años aplicándola. Hay una cosa que no entiendo, perdona mi ignorancia:

"suponga que Ud ingresa desde 17.360 hasta 32.360 €, con lo que el tipo marginal será del 28%"

¿El tipo marginal es lo que hacienda retiene a cada ciudadano mensualmente en su nómina?

Gracias.

Dr Maligno dijo...

Gran analisis y la verdad es que es cierto, yo por ejemplo, que la verdad tengo suerte, hago otra cosa con el coche. En vez de pedir un prestamo para comprarmelo, empece con el primero, eso si. Cogi y fui metiendo dinero en una cuenta a un interes ahora al 4% y entonces en vez de pagar yo los intereses me los esta pagando el banco, se que no es mucho pero pueden ser 2.000 € casi al final del periodo unos 7 años.. que creo que no ta nada mal (por cierto engo un bmw, y ya estoy ahorrando para el proximo). Gracias.

Alex dijo...

Un pequeño detalle que no afecta mucho a tu análisis pero es importante: desde la reforma fiscal de 2007, el tipo para todas las rentas del ahorro (fondos de inversión, compraventa de acciones, depósitos) es del 18% independientemente de los ingresos que tengas. Es decir, en los casos 1 y 2 Hacienda no se queda con el 28% sino con el 18%.

Anónimo dijo...

Solo un dato: los intereses de cuentas ya no se pagan al tipo marginal de irpf. Desde el año pasado se paga el 18% fijo. Ya no he leido mas, me ha dado pena. DOCUMENTATE

Shawe dijo...

Contacta conmigo y te explico como colgarlo en el blog, solo que respondas con otro comentario, ya lo sabre.

Perro del desierto dijo...

Estoy de acuerdo con que más vale amortizar que meter a plazo fijo. Invirtiendo en bolsa, o en un fondo, puede que ganes más, pero también tienes más riesgo. Sin embargo, un par de aclaraciones:
Respecto a la primera opción, este año en la renta los intereses de los plazos fijos tributan al 18%, independientemente de cuáles sean tus ingresos y tu porcentaje por tu sueldo.
Por otro, si sigues pagando la hipoteca, los intereses también te los desgravas, es decir, de los 54 € que pagarías hacienda te devolvería un 15% y se quedaría en 45,9 €.
Y por último, si amortizas, en realidad te ahorras más que el porcentaje de intereses. Como debes menos capital, pagas menos intereses y amortizas más cada mes, por lo que los intereses disminuyen más rápido y el capital subé más (es un círculo). Lo tengo calculado en Excel, y con 1000 euros, el 5,4% y 342 cuotas (lo que me queda a mí), me salen 68,82 € menos de pago total al año.

Anónimo dijo...

hola, muy interesante tu post. respecto a la herramienta para el cálculo comprímela y súbela a alguna página del tipo rapidshare o megaupload y pega aquí el enlace, por un tiempo estará disponible.
salu2, rick

Anónimo dijo...

Hola Eneidas,

me ha parecido muy interesante el razonamiento que has expuesto y creo que clarifica bastante a los que estamos con la hipoteca a cuestas.

Solo comentar que dentro de las 2 modalidades que existen a la hora de cancelar deuda, es mejor la de 'reducción del plazo' a la 'reducción de cuota'.

Estoy terminando una hoja Excel que espero pode ponerla disponible a través de google.

Ya te avisaré cuando la tenga.

Un saludo,
Herminio J

Anónimo dijo...

si la regla de cálculo que tienes es una hoja de excel puedes untilizar Google Docs, que te permite publicar una hoja de cálculo pública.

Roke Iñaki Oruezabal dijo...

Pues sí que lo planteas crudito...los treintañeros lo tenemos jodidito...

Anónimo dijo...

En el actual IRPF los rendimientos mobiliarios tributan al tipo fijo del 18% sea cual sea tu renta (no al tipo marginal, que en tu ejemplo era del 28%)
Pero sigo estando de acuerdo contigo: lo mejor es pagar los préstamos que tengamos.
Saludos,

Anónimo dijo...

Pequeño detalle: con el deposito solo ganas 54 euros al año. pero ademas acabado el año teines los 1000 euros, con la amortizacion de deuda ahorras mas pero no tienes las pelas

Ademas, con el deposito los 1000 euros rentan todos los años --> 54*10 años = 540

Las cuentas no son tan sencillas ¿no crees?

Jesús dijo...

Se nota que no has realizado un depósito en tu vida. La retención fiscal es del 18% en los intereses generados.

En fin este blog no tiene rigor... pura palabreria

juanan dijo...

Para Jesús y algún anonimo: me parece vergonzoso que perdaís la educación y menoscabeís el trabajo del autor de este blog por haberse equivocado en una cifra (significativa, sí, pero una cifra al fin y al cabo). En vez de criticar podriaís apoyar y ayudar al autor como han hecho el resto de comentarios más constructivos. Pero claro, eso no es posible para estos iluminados, cuya sabiduría sólo utilizán para corregir y machacar al que se ha equivocado en algo. En fin, una pena...
Este señor lo único que ha hecho con toda la buena intención del mundo es intentar explicarnos a los que tenemos poca idea de estos temas. Sigue así tio,...me gusta mucho tu blog.

JOAKO dijo...

Acabas de fijarme en la mente algo que sospechaba, pero que me daba pereza calcular. Gracias

C.E.T.I.N.A. dijo...

¿Has tenido en cuenta que Hacienda te devuelve el 20% de lo que pagas de hipoteca al hacer la declaración de renta?

Manolito dijo...

Yo creo que no se han tenido en cuenta la reducción que hace hacienda sobre la base imponible en función de lo que se paga por la hipoteca: cambia según los años y el momento de la hipoteca, pero para el grueso de los pagos es un 15% de los aportado para la hipoteca, con un límite de aportación anual (para el cálculo) de 9015. O sea que si aportas 9015 desgravas el máximo, si aportas 10000 desgravas lo mismo.

Con una hipoteca a 12 años de los que me quedan 7 por pagar y un interés actual del 5.7%, unas cuentas rápidas me dicen que una rentabilidad TAE del 1.5 ya gana a la amortización en este momento. La comisión cancelación es, en mi caso, 0.3%. Habría que contar tb. la cancelación registral, si quieres hacerla.

Anónimo dijo...

estoy leyendo todos los consejos y os planteo la siguiente reflexion:
Habeis pensado que aunque metais cada año mas del maximo en la hipoteca (9.015 euros), cuanto exceda de esa cantidad va a reducir el prestamo y los consiguientes intereses?? no os habeis dado cuenta??
Aunque solo desgraven los primeros 9.015 euros, el resto va al descuento del prestamo con el consiguiente ahorro de intereses.
Por otro lado decir que efectivamente la comision de cancelacion total maxima que pueden cobrar es el 0.5%, segun se estable en la reforma de la ley hipotecaria de fecha de abril de 2003 para hipotecas formalizadas a partir de esa fecha.
Me cobraron el 1% porque asi lo decia mi escritura, pero hice la oportuna reclamacion y amenaza con ponerlo en conocimiento del banco de españa y me devolvieron la diferencia. Decir que me intentaron marear por activa y pasiva, preo tenerlo claro, por ley no pueden cobraros mas del 0.5.
Saludos

Anónimo dijo...

felicidades y gracias , estoy en una tesitura parecida a la que se describe en el apartado 3... y me ha sido muy útil su información ,tenía "una empanada mental" en como proceder al respecto , aunque aún tengo alguna duda al respecto ahora por lo menos ya se me ha despejado la incertidumbre de como orientarme respecto al finiquito cobrado con mi hipoteca. gracias también a todos los que han complementado la información original .