Los distintos valores de un piso

A raiz de toda la que está cayendo con el estallido de la burbuja inmobiliaria, estudiando el mercado, la legislación, he caido en la cuenta, (supongo que antes que yo ya lo ha hecho mucha más gente, pero no lo he visto en ningún sitio) de que uno de los factores que han provocado la actual situación, y que han propiciado que los precios pudieran ser manipulados, es el hecho de que un piso tiene, por decirlo de alguna manera "distintos valores a distintos efectos", a saber:



El valor catastral, del cual depende el IBI que se paga por el, el impuesto de patrimonio y el de sucesiones.


El valor de tasación, que es el que una tasadora (empresa privada normalmente propiedad de un banco) estima que tiene un piso de acuerdo a sus criterios y a los "condicionantes del mercado".



El valor de compraventa. Es el valor que acuerdan comprador y vendedor.

El valor mínimo de compraventa. Es el valor mínimo al cual se supone que tienes que vender un piso, y que muchas comunidades autónomas establecen como obligatorio, de manera que si lo vendes a un precio menor, tienes que pagar impuestos en cualquier caso como si lo hubieras vendido al precio que así establece la comunidad autónoma.

El valor de subasta: Es el valor al que se subasta un piso, y es función de su valor de tasación.

Estos distintos "valores", pueden dar lugar a situaciones realmente aberrantes. Pongamos algunos ejemplos:

Ejemplo aberrante ibérico I: Un ciudadano compra un piso por 90.000 €, pero al cabo de un tiempo no puede pagar la hipoteca de su piso, por lo que el banco se lo embarga. El piso sale a subasta y se vende en 50.000 €. Sin embargo, de acuerdo a la Comunidad Autónoma, el valor mínimo de venta es de 110.000 €. Debe pagarle a la Hacienda Autonómica como si hubiera ganado 110.000 - 90.000 porque la CA así lo establece.

Ejemplo aberrante ibérico II: Un ciudadano compra un piso por 350.000 €, que fue tasado en 400.000 € en el pico de la burbuja, pero el banco, seis meses después y de acuerdo con la legislación vigente, solicita una nueva tasación y resulta que ahora según la tasadora, ese piso vale 180.000 €. Como ha bajado en más de un 20%, el banco exige la liquidación del préstamo. El ciudadano se ve obligado a vender deprisa y corriendo el piso, pero con todo tiene suerte y puede venderlo por 150.000 €. No sólo pierde 200.000 € que deberá seguir pagando, sino que tendrá que pagar a la CCAA la plusvalía del valor mínimo de venta, que puede ser de 220.000 €

Ejemplo aberrante ibérico III: Un ciudadano quiere vender un piso llegado en herencia, (no le importa mucho el precio), del cual la CA dice que su precio de venta mínimo es de 250.000 €, y a ese precio lo pone a la venta. Sin embargo, la tasadora establece que vale 200.000 €. Como los bancos sólo dan el 80% del valor de tasación, el potencial comprador debería tener ahorrados 250.000 - 200.000 x 0,8 = 90.000 € para comprar el piso. Como no encuentra comprador, el vendedor se plantea rebajar el precio y venderlo a 200.000 €, pues conoce una familia que está dispuesto a pagar ese precio, pero se encuentra conque si actúa así, tendrá que pagar impuestos como si lo hubiera vendido por 250.000. Como no tiene excesivos problemas económicos (pero tampoco es masoca y no quiere pagar por un dinero no ingresado) decide esperar y venderlo más adelante, con lo que una familia que quería comprar el piso por 200.000 € no puede.

Ejemplo aberrante ibérico IV: Una familia hereda un piso tasado en 1.000.000 € cuyo precio mínimo de venta establecido por la comunidad autónoma es de 800.000 €. Como no pueden pagar la plusvalía asociada a la tasación, deciden vender la finca, y a disfrutar. Pero debido a la crisis inmobiliaria, sólo pueden venderla por 600.000 €. Como el precio mínimo de venta es de 800.000 €, deberán pagar un beneficio que realmente no ha llegado a producirse, y que los llevará a la ruina. Mientras mayor sea el valor de la finca, paradójicamente más arruinada se va a quedar la familia.

En mi opinión, al margen del valor de compraventa, que acuerdan comprador y vendedor, todos esos "valores legales" deberían ser uno sólo, o si acaso, hacer referencia a porcentajes del valor de referencia, de manera que se definiría el Valor Legal, y (por ejemplo). Todo debería estar entrelazado, para evitar estas situaciones.

Ah, y otra cosa, es que las administraciones deberían ser coherentes y aceptar inmuebles en pago, abonando la diferencia, de manera que si un ciudadano hereda un piso de 50 m2 y la administración se lo tasa en 400.000 € y le exige 12.000 € de plusvalía, el ciudadano pueda decirle a la administración: "Te quedas tú con el piso y me abonas los 388.000 € de diferencia, ya que tan clarito teneis que vale eso".

Pero no, usar el mismo valor para cada cosa no... que entonces todo sería más justo y menos arbitrario... y eso no puede ser... Cada caso es distinto y en cada caso la administración debe juzgar y decidir sin que el ciudadano intervenga en el establecimiento de las reglas del juego.